STEUER

Die Wertindikationen des Finanzamtes basieren auf „typisierenden Massenverfahren“ i. d. R. nach Aktenlage, selten nach Außenbesichtigung und können nur selten die tatsächlichen Werte abbilden. In den Bescheiden wird oftmals von einer „überschlägigen Wertermittlung“ gesprochen. Dieser undefinierte Wertbegriff kann zu erheblichen Steuernachteilen (aber auch Steuervorteilen) führen.

Durch die Beauftragung eines Sachverständigengutachtens kann der Nachweis abweichender Werte erbracht werden – als Nachweis eines niedrigen Verkehrswertes oder in der Kaufpreisaufteilung nach § 7 EStG (Absetzung für Abnutzung).

Dabei führt die fundierte sachverständige Auseinandersetzung mit den individuellen Merkmalen einer Immobilie gegenüber dem Finanzamt zu begründbaren Wertfindungen. Die Fähigkeit zur Begründung der Einschätzungen steht und fällt dabei insbesondere mit der Erfahrung des Sachverständigen und der sorgfältigen Recherche und Auswahl der geeigneten zur Verfügung stehenden Daten (§ 9 ImmoWertV 2021).

§ 9 ImmoWertV

Eignung und Anpassung der Daten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse; Herkunft der Daten

(1) Kaufpreise sowie weitere Daten wie insbesondere Bodenrichtwerte und sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten sind zur Wertermittlung geeignet, wenn die Daten hinsichtlich Aktualität in Bezug auf den maßgeblichen Stichtag und hinsichtlich Repräsentativität den jeweiligen Grundstücksmarkt zutreffend abbilden und etwaige Abweichungen in den allgemeinen Wertverhältnissen sowie wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts nach Maßgabe der Sätze 2 und 3 berücksichtigt werden können. Bei Abweichungen der allgemeinen Wertverhältnisse sind die Daten durch geeignete Indexreihen oder in anderer Weise an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen. Wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts sind durch geeignete Umrechnungskoeffizienten, durch eine Anpassung mittels marktüblicher Zu- oder Abschläge oder in anderer Weise zu berücksichtigen. Die Kaufpreise sind um die Werteinflüsse besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale zu bereinigen. […]

(3) „Maßstab für die Wahl der Quelle, aus der die Daten herangezogen werden, ist ihre Eignung nach Absatz 1 Satz 1. Stehen keine geeigneten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten zur Verfügung, können sie oder die entsprechenden Werteinflüsse auch sachverständig geschätzt werden; die Grundlagen der Schätzung sind zu dokumentieren.“

Die dem Finanzamt vorgelegten Gutachten sind für die Feststellung des Grundbesitzes nicht bindend, sondern unterliegen der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Enthält das Gutachten Mängel, kann es zurückgewiesen werden. Um den im Gutachten ausgewiesenen Wert als Besteuerungsgrundlage heranzuziehen, stellen Finanzämter hohe Anforderungen an die externen Gutachten.

Für steuerliche Zwecke, insbesondere den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, empfiehlt sich daher die Qualifikation des Sachverständigen zu prüfen sowie die Beauftragung eines „vollwertigen“ Gutachtens. Gutachten die unter den einschlägigen Honorarrichtlinien (beispielsweise die BVS-Richtlinie oder die LVS-Richtlinie) angeboten werden können den Anforderungen der Finanzverwaltung i. d. R. nicht gerecht werden. Hier sei auch verwiesen auf § 198 Abs. 1 BewG: „Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.“ Die Anforderungen, die sich aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ergeben, übertragen sich somit auf den Inhalt des Gutachtens.

Seit Aufnahme unserer Tätigkeit im Jahr 1989 erstellen wir vollumfängliche Gutachten entsprechend den Qualitätsanforderungen zur Vorlage beim Finanzamt. Hier insbesondere zum Zwecke:

  • des Nachweises des niedrigen gemeinen Wertes aufgrund von Schenkung oder Erbschaft,
  • der Entnahme aus/oder Einlage in das Betriebsvermögen und
  • der Abschreibungen bzw. AfA (Aufteilung des Kaufpreises in einen Gebäudewertanteil und einen Bodenwertanteil).

Wir bieten unseren Auftraggebern vor der Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens für steuerliche Zwecke eine Vorprüfung des Einzelfalls an.