Seitz Sachverständige
Verkehrswertgutachten mit wissenschaftlicher Begründungstiefe. Immobilienbewertung durch öffentlich bestellte Sachverständige. Beratung bei Grundstücksverkauf und Erbauseinandersetzung.
Verkehrswertgutachten
Aus einem Markt mit persönlichen Erwartungen, Erfahrungen, Wertebeurteilungen und Verhandlungsgeschicken ist von Sachverständigen ein belastbarer Wert abzuleiten an dessen Ermittlung mit § 194 BauGB und ImmoWertV hohe Ansprüche gestellt werden.
Die Legaldefinition des Verkehrswertes ergibt sich nach § 194 BauGB: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Im Gegensatz zu nicht geregelten Wertbegriffen wie „Schätzwert“ oder „Verkaufswert“ basiert ein Verkehrswertgutachten auf definierbaren Standards und zeichnet sich durch eine hohe Begründungstiefe und Nachvollziehbarkeit aus. Es wird insbesondere bei gerichtlichen Verfahren, Finanzämtern (z. B. Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts) oder Schiedsgutachtenverfahren benötigt.
Bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist die Qualifikation der Sachverständigen entscheidend, Fallstricke sind vielseitig gelagert: Der Verkehrswert ermittelt sich u. a. nicht durch pauschale Übernahme von Daten ohne diese auf Eignung zu prüfen und an das Bewertungsobjekt anzupassen (z. B. Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze), ohne Heranziehung aller bedeutsamen Erkenntnisquellen (z. B. Bewilligungen, Baulasten, Planungsrecht) oder ohne gründliche Bestandsaufnahme.
Unsere Verkehrswertgutachten zeichnen sich durch eine besonderen Recherche- und Begründungstiefe sowie fundierte Wertermittlung aus und werden unter detaillierter Einhaltung der ImmoWertV erstellt.
Aus einem Markt mit persönlichen Erwartungen, Erfahrungen, Wertebeurteilungen und Verhandlungsgeschicken ist von Sachverständigen ein belastbarer Wert abzuleiten an dessen Ermittlung mit § 194 BauGB und ImmoWertV hohe Ansprüche gestellt werden.
Die Legaldefinition des Verkehrswertes ergibt sich nach § 194 BauGB: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Im Gegensatz zu nicht geregelten Wertbegriffen wie „Schätzwert“ oder „Verkaufswert“ basiert ein Verkehrswertgutachten auf definierbaren Standards und zeichnet sich durch eine hohe Begründungstiefe und Nachvollziehbarkeit aus. Es wird insbesondere bei gerichtlichen Verfahren, Finanzämtern (z. B. Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts) oder Schiedsgutachtenverfahren benötigt.
Bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist die Qualifikation der Sachverständigen entscheidend, Fallstricke sind vielseitig gelagert: Der Verkehrswert ermittelt sich u. a. nicht durch pauschale Übernahme von Daten ohne diese auf Eignung zu prüfen und an das Bewertungsobjekt anzupassen (z. B. Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze), ohne Heranziehung aller bedeutsamen Erkenntnisquellen (z. B. Bewilligungen, Baulasten, Planungsrecht) oder ohne gründliche Bestandsaufnahme.
Unsere Verkehrswertgutachten zeichnen sich durch eine besonderen Recherche- und Begründungstiefe sowie fundierte Wertermittlung aus und werden unter detaillierter Einhaltung der ImmoWertV erstellt.
Häufig gestellte Fragen
Zu welchen Anlässen wird ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten benötigt oder empfohlen?
Ein Verkehrswertgutachten ist erforderlich zur Vorlage beim Finanzamt, beispielsweise zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Ebenso wird es bei gerichtlich anhängigen oder betreuungsrechtlichen Verfahren sowie in der Regel auch im Schiedsgutachterverfahren benötigt.
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens empfiehlt sich insbesondere dann, wenn eine methodisch nachvollziehbare und rechtlich anerkannte Bewertungsgrundlage erforderlich ist – etwa in Streitfällen oder zur Vorlage bei Behörden und Gerichten.
Mit welchen Honorargrößen und Bearbeitungsdauern ist zu rechnen?
Nach der LVS- und BVS-Honorarrichtlinie sind (verkehrswertabhängige) Honorare beispielsweise bei der Verkehrswertermittlung von Wohnungseigentum in Höhe von 5.000,00 bis 10.000,00 Euro (inkl. Auslagen; exkl. MwSt.) keine Seltenheit. Die Praxis zeigt immer wieder Fälle auf, in denen Verkehrswertgutachten drastisch unter den Honoraren angeboten werden, die sich aus den einschlägigen Honorarrichtlinien ergeben. Entsprechenden Bedeutungsgewinn erfährt in diesem Zusammenhang die Gutachtenüberprüfung hinsichtlich technischer, der formalen und sachlichen Anforderungen sowie Plausibilitäts- und Wertungsanforderungen.
Die Bearbeitungsdauer bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist nicht ausschließlich abhängig von der Auslastung der beauftragten Sachverständigen, sondern auch von den Rückläufen der Fachdienststellen, die erforderliche Auskünfte erteilen bzw. Einsicht in die erforderlichen Erkenntnisquellen ermöglichen. Auch wenn in Abhängigkeit von Umfang und Komplexität des jeweiligen Auftrags mit unterschiedlichen Bearbeitungsdauern zu rechnen ist, kann ein durchschnittlicher Zeithorizont (ohne Eilbedürftigkeit) von ca. zwei Monaten in Aussicht gestellt werden.
Welche objektbezogenen Informationen werden zur Verkehrswertermittlung benötigt?
Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens wird eine Vielzahl objektbezogener Erkenntnisquellen herangezogen. Dazu zählen beispielsweise Grundbuchauszüge, Bewilligungen wie z.B. Teilungserklärungen, Baulastenverzeichnisse, Altlastenkataster, planungsrechtliche Auskünfte, Angaben zu Erschließungsbeiträgen, möglichen öffentlichen Fördermitteln, Bauakten oder auch bestehende Miet- oder Pachtverträge.
Die hierfür erforderlichen Unterlagen und Informationen können durch den Auftraggeber aber auch durch den Sachverständigen selbst mit entsprechender Auskunftsvollmacht recherchiert werden.
