gutachten

Auf dem Markt für Sachverständigenleistungen wird eine Vielzahl an unbestimmten Wertbegriffen beworben wie beispielsweise „Verkaufswert“, „Schätzwert“, „Marktpreiseinschätzung“ bis hin zur „Kurzbewertung“ (Aufzählung nicht abschließend) die keiner gesetzlichen Bestimmung unterliegen und deren Ermittlung keine Verordnung gewidmet ist. Es ist im Vergleich zur Verkehrswertermittlung mit höheren Ergebnisunsicherheiten und einer geringen Begründungstiefe zu rechnen. Das Ergebnis kann nicht gleichgesetzt werden mit dem Verkehrswert (ferner dem Verkehrswertgutachten).

Die Legaldefinition des Verkehrswertes ergibt sich nach § 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ein Verkehrswertgutachten ist grundsätzlich erforderlich zur Vorlage beim Finanzamt beispielsweise zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer, bei gerichtlich anhängigen sowie betreuungsrechtlichen Verfahren, zumeist auch im Schiedsgutachterverfahren.

Nach der LVS- und BVS-Honorarrichtlinie sind (verkehrswertabhängige) Honorare beispielsweise bei der Verkehrswertermittlung von Wohnungseigentum in Höhe von 4.000,00 bis 6.000,00 Euro (inkl. Auslagen; exkl. MwSt.) keine Seltenheit. Die Praxis zeigt immer wieder Fälle auf, in denen Verkehrswertgutachten z. T. drastisch unter den Honoraren angeboten werden, die sich aus den einschlägigen Honorarrichtlinien ergeben. Entsprechenden Bedeutungsgewinn erfährt in diesem Zusammenhang die Überprüfung von privat beauftragen Gutachten hinsichtlich der formalen, sachlichen sowie Plausibilitäts- und Wertungsanforderungen. Dies gilt gleichermaßen für die Überprüfung von Gerichtsgutachten in Zivilprozessen.

Die Bearbeitungsdauer bei der Erstellung von Verkehrswertgutachten ist nicht ausschließlich abhängig von der Auslastung der beauftragten Sachverständigen sondern auch von den Rückläufen der Fachdienststellen, die erforderliche Auskünfte erteilen bzw. Einsicht in die erforderlichen Erkenntnisquellen ermöglichen. Auch wenn in Abhängigkeit von Umfang und Komplexität des jeweiligen Auftrags mit unterschiedlichen Bearbeitungsdauern zu rechnen ist, kann ein durchschnittlicher Zeithorizont von ca. sechs bis acht Wochen in Aussicht gestellt werden. In der Regel kann eine Bestandsaufnahme zeitnah terminiert werden.

Alternativ zum Verkehrswertgutachten steht die Beratung mit Konzentration auf eine erarbeitete Fragestellung und ein entsprechendes Leistungsspektrum. Die „Schätzung“ ist der Beratungsleistung zuzuordnen und muss vom Begriff des Verkehrswertes oder des Gutachtens klar abgegrenzt werden. Die Schätzung steht der Verkehrswertermittlung bzw. dem Verkehrswertgutachten in seiner Ergebnissicherheit sowie der Begründungstiefe in den meisten Fällen nach – wird allerdings mit der belastbaren Erfassung wertrelevanter Zustandsmerkmale wie z. B.: maßliche und technische Bestandsaufnahme oder der Auswertungen weiterer Erkenntnisquellen zusätzlich gefestigt. Zudem sollten Schätzungen anhand einer statistischen Auswertung tatsächlich beurkundeter Vergleichskauffälle mit Einsichtnahme in die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses erfolgen (sofern die Datenlage es zulässt). Die statistische Auswertung steht in Anlehnung an das unmittelbare Vergleichswertverfahren als Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV; darüber hinaus wird dem Variationskoeffizienten die Aussagefähigkeit des Datensatzes (ferner des arithmetischen Mittelwerts in Bezug auf die Streuung der Daten) überprüft. In vielen bekannten Fällen erfolgen Preisschätzungen lediglich auf Basis verwässerter Durchschnittswerte veröffentlicht auf Onlineportalen (beispielsweise Immobilienrichtwerte/Preiskalkulator auf boris.nrw.de) oder Angebotspreisen auf Maklerportalen. Verwässerte Durchschnittswerte werden einer statistischen Auswertung von objektspezifisch selektierten und ggfls. nach § 9 ImmoWertV angepassten Kaufpreisen (Vergleichspreisen) in der Ergebnisgenauigkeit stets zurückstehen.