gutachtenüberprüfung

Es besteht ein erhöhtes Bedürfnis an Gutachtenüberprüfungen, da die Vorgaben des Verordnungsgebers zur Ermittlung des Verkehrswertes häufig nicht eingehalten werden, Gutachten oftmals nicht den formalen sowie sachlichen Anforderungen entsprechen und wertrelevante Mängel grundsätzlich nicht auszuschließen sind:

Die Berufsbezeichnung des Sachverständigen ist nicht geschützt. In Folge ist der Markt auf Sachverständigenleistungen für Verbraucher schwerer zu durchschauen. Der offensichtliche Preiskampf einiger Bewerber führt zum Verfall oder gar zum Verzicht auf die erforderlichen Sachverhaltsaufklärung, Recherche- und Begründungstiefe. Die entscheidenden Kompetenzen gehen u.a. in der Pauschalität von standardisierten Prozessen zur Effizienzsteigerung unter.

Risiken bestehen in vielerlei Hinsicht: Beispielsweise ist der Verkehrswert im Rahmen der Erbauseinandersetzung die Bezugsgröße für die Quote der Pflichtteilsberechtigten, im Rahmen der Ehescheidung die Grundlage für den Zugewinn oder stellt die Grundlage dar für gerichtliche Entscheidungen).

„Übergeht ein Gericht bei seiner Entscheidung ein im Prozess vorgelegtes Privatgutachten, so stellt dies einen Verstoß gegen das in Art. 103 GG festgelegte Recht auf Gewährung rechtlichen Gehörs dar. Insbesondere mit Gutachten, die gerade deshalb in Auftrag gegeben wurden, um ein gerichtlich eingeholtes Sachverständigengutachten zu widerlegen, hat sich das Gericht so sorgfältig auseinanderzusetzen, als wenn es sich um die abweichende Stellungnahme eines von ihm bestellten weiteren Gutachters handeln würde. (BGH BauR 1993, 500).“

Es liegt in der Natur der Sache, dass sich eine Partei mit dem Ergebnis des gerichtlich bestellten Gutachtens im Unrecht sieht. Ob die Zweifel an der Richtigkeit eines Gutachtens begründet sind, kann aus Neutralitäts- und Sachlichkeitsgründen in den meisten Fällen nur ein außenstehender und qualifizierter Sachverständiger im entsprechenden Sach-/ Spezialgebiet beurteilen. Die Praxis zeigt auf der anderen Seite, dass die streitgegenständlichen Gutachten i. d. R. unmittelbar mit Argumenten angegriffen werden, die schlussendlich nicht bis zum eigentlichen Ergebnis durchdringen bzw. die Plausibilität der Beantwortung der Beweisfrage des Beweisbeschlusses nicht hinreichend in Frage stellen. Gerichtsgutachter werden beispielsweise kleinere formale Fehler in Stellungnahmen ausräumen oder auch Nachträge in einem Ergänzungsgutachten zulassen, i. d. R. ohne vom schlussendlichen Ergebnis abzuweichen. Daher kommt das Gericht regelmäßig nicht zu dem Entschluss, dass das Gerichtsgutachten unrichtig ist - je nach Qualität der Einwände auch naheliegend, zudem den Gerichtsgutachtern als i. d. R. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige herausgehobene Kompetenz und Unparteilichkeit bescheinigt wird.

Erforderlich ist an dieser Stelle (die Unrichtigkeit des streitgegenständigen Gutachtens vorausgesetzt) Widersprüche aufzudecken, die scheinbare Kausalität logisch zu widerlegen und geeignete Gegennachweise zu führen:

Vielmals gilt den verbindlichen Vorgaben des Verordnungsgebers zur Verkehrswertermittlung besondere Aufmerksamkeit – so werden beispielsweise für die Wertermittlung erforderliche Daten weder auf ihre Eignung geprüft noch objektspezifisch in die Wertermittlungsverfahren eingebracht (in Einzelfällen gänzlich ungeeignete Daten). Ausreichende Nachweise beispielsweise anlässlich dem Ansatz von (objektspezifisch angepassten) Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren, Restnutzungsdauern, Vergleichsfaktoren oder Bodenrichtwerten bleiben aus. Insbesondere bei vom Üblichen abweichenden Merkmalen und in unterrepräsentierten Teilmärkten muss die Verkehrswertermittlung auf eine geringe Datenlage abgestellt werden. Der erhöhte Recherche- und Begründungsaufwand wird in Verkehrswertgutachten - wie die Praxis zeigt - regelmäßig nicht betrieben. Die Verkehrswertermittlung droht an dieser Stelle auf Trugschlüssen aufzubauen.

Zudem mangelt es in vielen Fällen an der notwendigen Bearbeitungstiefe, sodass beispielsweise unzutreffende Wohn-/ Nutzflächen aus Bauakten sowie Mietverträgen übernommen werden oder auch bau- und planungsrechtliche Sachverhalte, Rechte und Belastungen nicht zutreffend erfasst und bewertet werden.

Schwachstellen werden in den streitgegenständlichen Gutachten regelmäßig auf vielfältigste Weise unterdrückt, oftmals durch Verweis auf ein alternatives und plausibilisierendes Bewertungsverfahren mit einem identischen/ähnlichen Ergebnis. Die Verfahrensergebnisse werden nicht selten durch willkürlichen Ansatz entscheidender Einflussgrößen übereingebracht oder sind im Hinblick auf das Bewertungsobjekt grundsätzlich ungeeignet. Gerichtsgutachter laufen deshalb insbesondere bei schwacher Datenlage Gefahr, dem Gericht ein Zuviel an Sicherheit zu vermitteln.

Die sich hieraus ergebenden Einwände gilt es objektiv, sachlich und in zutreffender Begrifflichkeit der ImmoWertV darzulegen. Die privat beauftragte gutachterliche Stellungnahme (ferner Verkehrswertgutachten) mit begründeten und beachtlichen Einwendungen stellt grundsätzlich die widerstandsfähigste Lösung dar, die Instanz zu einer erneuten kritischen Würdigung zu veranlassen.