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Zeit für Neues: Ein Modellvorschlag zur Kaufpreisaufteilung

Der neueste Artikel aus unserem Hause erscheint in einer der nächsten Ausgaben der Fachzeitschrift GuG (Grundstücksmarkt und Grundstückswert)

In den Fällen, in denen Sachverständige beauftragt werden, den Gebäude‐ und Bodenwertanteil des Kaufpreises eines bebauten Grundstücks separat auszuweisen (z.B. im Einkommenssteuerrecht bei der Ermittlung der Absetzung für Abnutzung i.S.d. § 7 EStG), kann die Anwendung der normierten Verfahren der ImmoWertV zu nicht unerheblichen Nachteilen für den Steuerzahler führen – dies gilt vorrangig für ertragsorientierte Grundstücke. Vereinzelte Autoren und Gutachterausschüsse haben sich dieser Problematik bereits angenommen; an einer universell anwendbaren Berechnungsmethode mangelt es jedoch bisher. Im Beitrag wird hierzu ein Versuch unternommen.

Nach dem Erscheinen wird der komplette Artikel hier als pdf-Datei zugänglich sein.

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Die typische Fehlerquelle bei der Verkehrswertermittlung von Hotel- und Gaststättenbetrieben: Der marktüblich erzielbare Pachtzins

Fachzeitschrift GuG (Grundstücksmarkt und Grundstückswert), Ausgabe 06/2016 (November/Dezember 2016)

Bei der Verkehrswertermittlung von Hotel- und Gaststättenbetrieben kommt es immer wieder vor, dass Daten aus Betriebsvergleichen und anderen Quellen zum Hotel- und Gaststättengewerbe unsachgemäß verwendet werden und in der Folge in Gutachten unzutreffende - nicht selten zu hohe - Verkehrswerte ausgewiesen werden. Dieser Beitrag befasst sich nicht mit der Pachtwertermittlung von Hotel- und Gaststättenbetrieben als solches, sondern mit der Bereinigung der Pacht um den auf das Inventar entfallenden Pachtwertanteil.

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Die typischen Fehlerquellen bei der Verkehrswertermittlung im Zusammenhang mit Wohnungs- und Teileigentum

Fachzeitschrift GuG (Grundstücksmarkt und Grundstückswert), Ausgabe 03/2016 (Mai/Juni 2016)

Die Verkehrswertermittlung von Wohnungs- und Teileigentum bedeutet in erster Linie eines: Lesen, lesen, lesen sowie ein wachsames Auge bei der Durchführung des Ortstermins. Auch wenn das Auswerten der zugänglichen Erkenntnisquellen wie der Teilungserklärung nebst allen Änderungen und Ergänzungen einschließlich der Aufteilungspläne, Beschlusssammlung oder Protokolle der Eigentümerversammlungen eine zeitaufwendige Angelegenheit darstellt, sind darin wesentliche Informationen enthalten, die bei der Verkehrswertermittlung von Wohnungs- und Teileigentum zwingend erforderlich sind. Anhand von Fällen aus der Praxis soll im folgenden Beitrag aufgezeigt werden, wo eine mangelnde Sachverhaltsaufklärung zu Fehlern in Gutachten führen kann. Auf die Auswahl und methodisch zutreffende Anwendung der Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV wird an dieser Stelle nicht eingegangen – diese wurden u.a. im Beitrag „Zur sachgerechten Ableitung der Verkehrswerte von Eigentumswohnungen“ von Vogel in GuG 1/2013 umfassend behandelt.

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Die typische Fehlerquelle bei der Verkehrswertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten: Der Erbbauzins

Fachzeitschrift GuG (Grundstücksmarkt und Grundstückswert), Ausgabe 01/2016 (Januar/Februar 2016)

Mit den Beiträgen »Verkehrswertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten« hat Tillmann in GuG 3/2009 und GuG 5/2009 die Thematik an abstrakten Beispielen und Ausschnitten aus Gutachtentexten zum Verkehrswert des Erbbaurechts nach BauGB einerseits und nach ZVG andererseits vollumfänglich behandelt. Stützend auf die Abhandlungen von Tillmann konzentrieren sich die nachstehenden Ausführungen auf typische Fehler bei der Verkehrswertermittlung im Zusammenhang mit Erbbaurechten, wobei der Schwerpunkt diesbezüglich auf der Ableitung des vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzinses liegt. Dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins kommt im Rahmen der finanzmathematischen Methode besondere Bedeutung zu bei der Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts und bei der Ermittlung des Bodenwertanteils des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks. Nicht selten ergeben sich Abweichungen zum tatsächlich gezahlten Erbbauzins, der keineswegs ungeprüft mit dem vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins gleichgesetzt werden sollte.

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Grenzüberschreitend: Der Überbau

Fachzeitschrift GuG (Grundstücksmarkt und Grundstückswert), Ausgabe 05/2015 (September/Oktober 2015)

Immer dann, wenn zwei aneinandergrenzende Grundstücke des gleichen Eigentümers teilweise mit einem gemeinsamen Gebäude bebaut wurden und Gegenstand der Zwangsversteigerung sind, ist der Sachverhalt des Eigengrenzüberbaus zu prüfen, um das Stammgrundstück für die Bestandteilszuordnung des Grenzgebäudes im Regelungszusammenhang der §§ 93, 94, 95 Abs. 2 und 912 BGB zu bestimmen. In solchen Fällen sind auftragsgemäß von dem Sachverständigen sowohl der Gesamt-Verkehrswert der zwei aneinandergrenzenden Grundstücke, als auch die Einzel-Verkehrswerte der Grundstücke zu ermitteln. Die Einzelausweisung der Verkehrswerte ist den Besonderheiten der Zwangsversteigerung aufgrund der verschiedenen Ausgebotsformen geschuldet. Im Beitrag wird der Eigengrenzüberbau in der Zwangsversteigerung anhand eines Praxisfalls dargestellt, aber auch Grundsätzliches zum Überbau ausgeführt.

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Baulasten unter der Lupe

Fachzeitschrift GuG (Grundstücksmarkt und Grundstückswert), Ausgabe 06/2014 (November/Dezember 2014)

Bei einer fundierten Verkehrswertermittlung wird das Bewertungsgrundstück auf Herz und Nieren geprüft. Dazu gehört unter anderem das Einholen der verschiedenen Auskünfte bei den zuständigen Fachdienststellen - meist einer der langwierigsten Wege, jedoch ein entscheidender. Dabei ist auch die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis unabdingbar: Es ist die Frage zu klären, ob Eintragungen im Baulastenverzeichnis vorhanden sind, ob diese zugunsten oder zulasten des Bewertungsgrundstücks bestehen und welche Auswirkungen diese Eintragungen auf den Verkehrswert des Bewertungsgrundstücks haben. Vielfach lassen Verkehrswertgutachten Hinweise auf die Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis vermissen oder stehen unter der Annahme, dass keine Baulasten bestehen - ein Umstand, der zu nicht unerheblichen Haftungsschäden des Sachverständigen führen kann. Im Beitrag werden Baulasten unter die Lupe genommen - wie werden sie rechtlich eingeordnet, wie können sie kategorisiert werden, was ist bei der Wertermittlung zu beachten?

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Ansprechpartner

Sachverständigenbüro Seitz
Schumannstraße 7
50931 Köln

Frau Dipl.-Ing. Karla Meißner
T. 0221 4992095
meissner@sv-seitz.de

Herr Dipl.-Ing. Thomas Henkel
T. 0221 4992095
henkel@sv-seitz.de